La “Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980”, mejor conocida como FIRPTA por sus siglas, es una ley fiscal que imponte la retención de impuestos sobre la venta de aquellas propiedades cuyos dueños son extranjeros. Esta ley surge porque hasta el 1981 cualquier persona extranjera o no residente no tenía que pagar impuestos sobre la venta de propiedades en los Estados Unidos. Fue entonces que el Congreso aprobó la ley de que los extranjeros paguen impuestos sobre la ganancia por venta de propiedades en los Estados Unidos, así como lo hace cualquier ciudadano estadounidense al disponer de una propiedad.

Es el vendedor el responsable de pagar este impuesto si existe alguna ganancia de capital en la venta de la propiedad. Sin embargo, la ley establece que la obligación de retener el impuesto es del comprador. Si no se retiene el impuesto y se determina que había que aplicar la retención, el comprador podría estar sujeto a sanciones incluyendo el pago del impuesto. Generalmente la responsabilidad de retener y pagar es delegada a las compañías de título, quienes facilitan esta labor.

Luego de la pandemia, muchos extranjeros han decidido vender sus casas de vacaciones, especialmente en nuestra Florida Central ya que esta región es muy conocida por su oferta vacacional. Sin embargo, en ocasiones esta transacción representa un dolor de cabeza para las partes. Para evitar que esto sea así, es importante que los agentes inmobiliarios conozcan sobre esta ley y puedan orientar correctamente a sus clientes. Si el comprador no es una persona extranjera, entiéndase es un ciudadano norteamericano o un residente permanente, debe ser orientado sobre esta disposición antes del proceso de cierre. Es importante que ambas partes, vendedor y comprador, deben tener un número de identificación del contribuyente (TIN, ITIN o Número de Seguro Social). Esta es una de las razones más comunes de atrasos en los cierres de compra-venta de una propiedad. El TIN es otorgado por el Servicio de Rentas Internas Federal (IRS) con el fin de ayudar a las personas que lo necesiten a cumplir con esta disposición o para aquellos que tengan la obligación de pagar algún impuesto en los Estados Unidos.

Si ya se determinó que el vendedor no es un ciudadano o residente permanente, procederemos a determinar si realmente aplica la retención del impuesto bajo FIRPTA. Primeramente, ¿estamos seguros de que el vendedor no es un “residente” para efectos contributivos? Existe la regla de “prueba de presencia sustancial” (substantial presence test) para corroborar cuánto tiempo este individuo ha estado presente en los Estados Unidos. La regla básica para determinar si un individuo estuvo “sustancialmente presente” es: 31 días durante el año en curso, y 183 días durante el período de tres años incluyendo el año en curso y los dos años inmediatamente anteriores. Es importante entender que la “residencia” para efectos contributivos no es igual a la residencia para efectos de situación migratoria.

Después de realizar todos los cómputos y una vez establecido si el vendedor cumple o no con el requisito de residencia, se procede a determinar si este tiene la obligación de cumplir con FIRPTA. En este caso se examinan las exenciones previstas por la ley. El IRS detalla 11 exenciones, pero las cuatro más comunes son:

• El precio de venta de la propiedad es menor de $300,000 y el comprador tiene intención de vivir la propiedad al menos el 50% de tiempo dentro de un periodo de dos años luego del cierre.

• La ganancia que el vendedor obtendrá de la transacción es de $0. Esto es que el precio de venta es igual o menor que el precio al momento que el vendedor compró la propiedad.

• La propiedad es parte de los activos de una corporación o entidad jurídica doméstica, con ciertas exenciones.

• El comprador recibe un Certificado de Retención en donde lo exime de esta responsabilidad.

Si necesita ayuda para solicitar el Certificado de Retención o para entender mas a fondo sobre FIRPTA puede comunicarse con el Negociado de Rentas Internas (IRS), con su contador, o puede llamarnos al (407) 613-0850.

Fuente: Internal Revenue Service